金茂并不是唯规模论者,2020年实现营业收入约600.54亿元

来源:乐居财经 杨倩 | 2021-03-25 15:38:14 |

“2021年实现销售额2500亿。”

中国金茂(00817.HK)总裁李从瑞给金茂画了三条线,2020年2000亿,2021年2500亿,2022年3000亿。“3年内实现年销售额3000亿元是一个短期目标”。

2020年,金茂轻松跃过第一条线,实现合约销售约2311亿元,同比增长44%,目标完成率115.6%。

下一站是2500亿。

而早在一年前,李从瑞已成竹在胸,“货值充足,2021年2500亿,没问题。”

2016至2020年,金茂分别以61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%的销售额同比增速,连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位。

利润长效增长点

金茂并不是唯规模论者。

2020年,金茂实现营业收入约600.54亿元,同比增长约39%,毛利约为121.14亿元,所有者应占溢利为38.81亿元。

期内,金茂计提资产减值损失43.69亿元,其中包括发展中物业减值15.43亿元,持作出售物业减值15.15亿元,应收关联方款项减值13.11亿元,这三项减值损失占期内营收的7.3%。对比2019年同期,彼时并未计提。

从0到43.69亿元,金茂给出的解释是,公司及部分联营、合营项目售价不及预期,需要计提发展中物业和持作出售物业减值准备。

突如其来的43.69亿资产减值损失,是造成期内净利下滑的主因。

一般来讲,上市公司选择大额计提甚至是一次性计提,会对短期业绩形成冲击,但从中长期来看不是坏事。一次性卸掉包袱之后,未来可以轻装上阵。虽然当期净利润有所下滑,但是不影响现金流,也为未来业绩让利。

在计提大额减值之下,金茂有一个容易被忽略的利润增长点。据披露,期内联营公司贡献利润6.98亿元,相较2019年,联营公司已实现扭亏为盈并大幅增长524.8%。

这一年,金茂加大了对外投资力度。期内,金茂对联营、合营公司的权益投资约274.3亿元,同比增长43.5%,占非流动资产的比例为16.9%,2019年该占比仅为12%。

实际上,金茂的投入还不止于此。据资产负债表显示,截止2020年底,应收关联方款项为425.6亿元,其中,应收联营、合营公司的款项合计约415.6亿元,占比高达97.7%,远超过其权益投资金额。

不过,这笔应收款并没有被白白占用。截止2020年底,约247.7亿元按年利率计息,利息区间在1.93%-13.88%之间。而2019年,这类应收款利率上限为10%。

截止2020年底,金茂实现核心利润70.63亿,同比增长约15%。

值得注意的是,金茂的合约负债为814.9亿元,同比增长约25.6%,是期内营收的1.36倍。合约负债主要为预收款,结合房地产行业的期房预售制,这个数据多用于预测未来业绩增长空间。

多维降杠杆达成“零踩线”

保持规模增速的同时,金茂 “零踩线”,2020年底成功转为绿档房企。不得不说,这一年金茂降杠杆成效显著。

期内,金茂的计息银行借款及其他借款总额约975.8亿元,仅同比增长1%,筹资现金流净流出87.8亿元,同比增长超过一倍。不仅如此,期内新增银行贷款及其他借款863.8亿元,同期还款金额达到903.8亿元,这是近年来金茂首次 “还款与借款”的倒挂。

一直以来,金茂的融资成本远低于行业均值。2020年,金茂融资成本已低至4.42%,较2019年下降0.72个百分点。在披露年报的同一天,金茂刚刚成功发行2021年度第一期超短期融资券,发行金额8亿元,票面利率3.2%,发行期限270天。

与此同时,金茂加大了股权融资力度。期内,借助资本市场定增融资,金茂以每股5.7港元的价格配售9.51亿股,共获得19.92亿港元资金。增发融资直接带来现金流增长,有助于降低负债率。

另外,金茂期内出售子公司获得现金3.7亿元,同比增长236.4%。不过,金茂拟转让的项目公司股权多数为部分权益转让,比如福州兴茂51%股权、贵阳黔茂地产60%股权、常州龙茂45%股权等。

这样做至少有三大好处,其一,为优质项目引入有实力的开发商,如为北京颐和金茂府引入绿城,为北京金茂府二期的项目公司引入保利北京、北京绿城等;其二,通过继续持有部分股权获得收益;其三,快速回笼资金。

数据显示,截至2020年末,金茂现金及银行结余(不含受限制现金结余)约为434.56亿元,同比大幅增长142.1%。现金流充沛的前提下,金茂加大了分红力度。据披露,金茂中期派息0.12港币,末期派息0.14港币,年内派息达0.26港币,同比增长13%。另外,今年前2个月,金茂累计回购股票5160.2万股,耗资超1.6亿港元。

截止2020年底,金茂贷款信贷额度为1736.24亿元,已动用720.6亿元,剩余可用额度约1015.64亿元。

城市运营贡献44%土储

2020年,金茂新增城市运营项目7个,截至年末,累计获取的城市运营项目已达到27个,均位于一二线核心城市以及活力城市群周边。

与此同时,金茂斩获多个优质土地资源,在烟台、北京、青岛、南昌、武汉、上海、台州、嘉兴、福州、广州、张家口、苏州、温州、南京等14个城市新增土地储备1417万平米, 其中44%的二级土储资源源于城市运营。截止2020年底,金茂土地储备总面积达到9511万平米。

在土储结构上,截至2020年年末,金茂已经进入51个城市并持有270余个项目,实现了全国核心城市的均衡布局。据了解,金茂新增二级项目土地储备中,87%位于核心一二线城市。


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